Ситуация, существовавшая при заключении сделки, не всегда сохраняется после подписания документов. Например, участники сделки могут по своей инициативе изменить ее условия. Иногда эти поправки связаны с требованиями банков и страховщиков, изменением законодательства или экономической конъюнктуры, обстоятельствами непреодолимой силы.
Решением оказывается оформление дополнительного соглашения, меняющего условия ранее заключенного договора. Подобный акт будет действителен даже при передаче основного документа для государственной регистрации. Разберемся обстоятельно, как работает соглашение к договору купли-продажи, когда оно необходимо и как им пользоваться правильно в интересах обеих сторон.
Главные нюансы
Дополнительное соглашение (сокращенно ДС) всегда возникает не автономно. С юридической точки зрения это просто часть договора о купле-продаже, которая вводит новые положения или корректирует ранее согласованные пункты. Главные требования, которые предъявляются к нему:
• действие распространяется исключительно на тот же период, когда действителен базовый договор;
• нельзя изначально подписать вспомогательное соглашение, а затем договор купли-продажи;
• все договоренности, не затрагивающие технических и потребительских свойств недвижимости, не требуют обязательного указания в договоре (это остается на усмотрение сторон);
• ДС и ДКП должны быть подготовлены в едином юридическом ключе – так, если при продаже жилья документы нотариально заверяли, уточняющее соглашение приобретет силу только после удостоверения нотариусом;
• документ нельзя составить, пока продавец и покупатель не придут к единому мнению по каждому пункту – при резком несогласии договор полностью расторгается, или же конфликт урегулируют в судебном порядке.
Закон позволяет просто менять договор купли-продажи на новый, пока не начат процесс регистрации нового собственника. Однако допсоглашение часто оказывается практичнее, чтобы не переписывать с нуля чрезмерно сложный базовый договор. К сведению: можно дополнительно составить соглашение о прекращении сделки, которое автоматически лишает ДКП юридической силы.
Когда нужно договариваться?
Поводов для составления вспомогательного документа достаточно много, потому что менять при некоторых обстоятельствах необходимо почти любой пункт основной сделки. Преимущественно на такой шаг идут, если:
• корректируется стоимость или меняется срок оплаты;
• прежний порядок расчета не устраивает;
• продавец и покупатель решили, что нужно поменять условия переезда и вручения ключей;
• обнаружены крупные недостатки объекта недвижимости, позволяющие добиваться понижения стоимости;
• произошло какое-то ЧП или возникло непредвиденное обстоятельство, требующее откладывания сделки;
• в последний момент решено полностью остановить процесс;
• продавец стремится повысить величину задатка либо добавить положение о неустойке при несоблюдении условий платежа;
• замечены погрешности в тексте договора.
Дополнительное соглашение стороны заключают еще в тех случаях, когда не могут завершить процедуру в изначально согласованное время. При этом неважно, у какой стороны возникли проблемы. Откладывание действия ДКП возможно, когда узаконение перепланировки затянулось или же покупатель вынужден ждать, пока банк не проверит объект для выдачи ипотечного займа.
Допсоглашение к договорам купли-продажи недвижимости делает процесс гораздо гибче, чем при стандартной схеме. Стороны вправе максимально защитить свои законные интересы.
Главные данные о процедуре
Перемена условий иногда возможна даже после того, как пакет документов для сделки отправили в регистрационный орган. Главное требование: чтобы не затрагивались принципиальные условия. Ключевыми характеристиками являются предмет договоренности и цена, по которой продается имущество, а также срок уплаты денег, способ проведения расчетов, описание обязанностей сторон и их ответственности за несоблюдение условий сделки, реквизиты всех участников. Знание этих нюансов позволяет определить, какое соглашение нужно подготовить в дополнение к ранее заключенному договору.
Любое изменение ключевых аспектов договоренности должно быть зарегистрировано, так как соответствующая информация войдет в выписки ЕГРН. Прочие, менее важные моменты, можно согласовать самостоятельно. Не регистрируется, к примеру, договоренность о новом порядке передачи объекта либо о сокращении (увеличении) сроков для выселения прежних жильцов.
Что содержится в дополнительном соглашении?
Желательно при составлении ДС использовать типовую «шапку», в которой расписывают:
• полное наименование акта;
• время и место его оформления;
• личные данные сторон.
Обязательно должно быть указано, к какому договору относится заключенное соглашение. Только после этого можно расписывать изменяемые пункты, приводить их новую редакцию. В самом конце следует подчеркнуть, что все прочие положения ДКП не затрагиваются, а соглашение является его продолжением. По итогу нужно зафиксировать число экземпляров и подтвердить согласие подписями.
Подведем итоги:
• Все корректировки договоров купли-продажи объектов недвижимости разрешается вводить посредством оформления дополнительных соглашений.
• Выбор простой письменной или нотариальной формы зависит от того, каким образом оформляли основную часть сделки – нужно применять тот же порядок.
• Допсоглашением можно пользоваться, чтобы менять не только второстепенные, но и основные параметры сделки. Во втором случае, когда затрагиваются передаваемые в ЕГРН сведения, документ подлежит обязательной регистрации.
• Основным содержанием ДС является перечисление изменяемых пунктов договора, изложение новой редакции.