Ранее уже публиковали материал, в котором детально рассказывали, каким образом можно выделить доли в квартире каждому ребенку. Теперь стоит рассказать о том, что произойдет, если проигнорировать данный факт в тех случаях, когда это предусмотрено законом.
При каких обстоятельствах нужно обязательно выделять долю малышу?
Изначально следует перечислить ситуации, когда часть жилья должна стать собственностью одного или нескольких детей:
• Для приобретения жилого объекта используется маткапитал. Это требование иногда нужно соблюдать и при использовании капитала, выделенного регионом. Но этот момент лучше заранее уточнить.
• Осуществляется продажа жилья, в котором дети владеют определенной частью. Соразмерные доли обязательно выделяются в новом доме (квартире). Только в этом случае от органов опеки можно получить разрешение на реализацию жилой недвижимости, в которой прописаны дети.
• Во время приватизации принадлежащей государству квартиры, если в ней прописан ребенок. Это сделано для того, чтобы защитить интересы детей.
Какие последствия, если доля ребенку в квартире не была выделена?
В законе детально описаны последствия для различных случаев. Именно поэтому очень важно изучать все аспекты, касающиеся продажи или приобретения жилья, заранее.
Процесс приобретения жилой недвижимости с использованием маткапитала
Выделенный государством маткапитал можно потратить на приобретение готового жилья или на его строительство. В новом жилом объекте обязательно выделяются доли не только детям, но и родителям.
Несовершеннолетним следует выделить доли на протяжении 6 месяцев с того момента, как закрыт ипотечный кредит, куплено или построено жилье. Что касается размеров доли, то их определяют родители. При этом каждый малыш получает в собственность часть жилья, пропорциональную (или больше) его доле в материнском капитале.
Пример:
Семейная пара, у которой есть два ребенка, приобрела жилью за 5 000 000 рублей, вложив при этом средства материнского капитала (586 тысяч рублей). Площадь жилого объекта – 55 кв. м. За «квадрат» заплатили 90 909 рублей. Посредством семейного капитала оплачено 6,42 кв. м. (маткапитал: 586 тысяч рублей) ÷ стоимость 1 кв. м.: 90 909 рублей). Из этого следует, что каждый ребенок должен получить в собственность не менее 1,61 кв. м. (6,45 кв. м. ÷ 4).
Процесс приобретения жилого объекта с помощью маткапитала строго контролируется государством. Семейная пара, планирующая им воспользоваться, а также подающая соответствующее заявление, обязуется обеспечить каждого ребенка жильем.
Выделяя детям доли, следует фиксировать все это посредством оформления соглашения. Примеры есть в сети. Посещать нотариальную контору и заверять его необязательно. Чтобы зарегистрировать этот документ, следует воспользоваться сайтом «Госуслуг» или лично посетить МФЦ. Обязательно необходимо оплачивать госпошлину.
Если в купленной с помощью маткапитала квартире не выделить соответствующего размера доли, после проверки, скорее всего, прокуратура с течением времени оспорит данную сделку. Есть несколько вариантов развития событий:
• Сделка, связанная с приобретением жилого объекта, признается недействительной, ее отменяют. Если прокуратурой принято такое решение, даже через суд, скорее всего, оспорить его не получится.
• Отменяют ту часть сделки, которая касается долей, выделенных детям. Из этого следует, что с жильем нельзя ничего сделать (реализовать, обменять или же подарить) до момента, пока каждый ребенок не получит причитающуюся ему долю.
• Обязывают в полном объеме вернуть в СФР ту часть маткапитала, которая была потрачена.
Если условия проживания улучшаются за счет маткапитала, каждый ребенок обязательно должен получить долю в новом жилье. Если проигнорировать это предписание, на жилой объект наложат обременение. Чтобы исправить ситуацию, потребуется немало сил, а также времени. В некоторых случаях возникает потребность в обращении в суд.
Поскольку ежедневно совершается множество сделок с маткапиталом, соответствующие ведомства не в состоянии их все проконтролировать. Если же по каким-то причинам ребенок не получил в жилье долю, он в 18 лет может обратиться самостоятельно в суд. Кстати, в некоторых случаях на родителей заводят уголовные дела за мошеннические действия.
Особенности продажи жилого объекта, при покупке которого использован семейный капитал
Процесс реализации такого жилья имеет множество тонкостей. Обязательно необходимо соблюдать интересы детей, правильно выделять им доли. Наиболее сложная ситуация – покупка жилого объекта в ипотеку. Ведь в этом случае возможность выделения долей появляется лишь после выплаты всей суммы задолженности перед фин. учреждением.
Если семейная пара закрыла ипотеку, а также выделила детям доли, перед продажей необходимо обратиться в органы опеки. Именно это ведомство должно проконтролировать, чтобы были учтены интересы ребенка. Органы опеки разрешат продажу квартиры, если параллельно покупается новое жилье и в нем выделяют доли детям.
Данное ведомство обязательно потребует документы на оба жилых объектах (продаваемый и приобретаемый). В большинстве случаев выполняется комплексная проверка. Например, представители органов опеки осматривают новое жилье, интересуются, есть ли задолженность, устанавливают численность собственников, иное.
От органов опеки в некоторых случаях поступает отказ даже при выделении долей детям. Есть несколько основных причин:
• Родители планируют приобретать квартиру в новостройке, которая еще не достроена и ее введение в эксплуатацию состоится не в ближайшие месяцы. Это большой риск, поскольку дети могут остаться без регистрации, без собственного жилья на неопределенное время.
• Ребенок получил в подарок еще одну долю в квартире. Скорее всего, от органов опеки последует отказ. Ведь после продажи старого жилья и покупки нового малыш получает только одну долю, а на момент совершения сделки у него их было две.
• Если запланировано приобретение более дешевого объекта недвижимости (сравнивают кадастровые стоимости двух жилых пространств).
• На средства, полученные от реализации квартиры, семейная пара планирует строить дом, а земли в собственности нет. Так, дети на время лишаются жилья. Кроме того, отсутствуют какие-либо гарантии, что строительство начнется.
• Запланировано приобретение новостройки в ипотеку. Такой объект до полного погашения всей суммы долга находится в залоге у фин. учреждения. Если же не своевременно вносить платежи, недвижимость могут забрать. В результате, ребенок останется вовсе без жилья.
Продавать объект недвижимости, в которой дети имеют свои доли, нельзя без письменно оформленного разрешения мужа (жены) (исключение – лишение родительских прав).
Если ребенок проживает в жилом помещении по договору социального найма, а также в ней зарегистрирован, он принимает участие и в приватизации. Данное требование может быть отменено лишь органами опеки.
Иногда случается так, что малыш проживает, например, с мамой, а папа занимается приватизацией жилья. Отец обязан выделить своему ребенку долю.
Во время приватизации в договор следует вписывать всех детей. Дополнительно нужно получать согласие со стороны органов опеки. В проведении такой сделки откажут, если не выполнить основные требования.
Главные моменты
Обязательно ли ребенку выделять соответствующего размера долю в купленном жилье? Делать это нужно в нескольких случаях:
• Для приобретения квартиры используется семейный капитал. Если это не сделать, сделку, скорее всего, аннулируют, а средства придется вернуть СФР.
• Чтобы продать жилье, при покупке которого использован маткапитал, следует не только выделить доли детям, но и получить разрешение от органов опеки.
• Если приватизируется квартира, в которой проживают зарегистрированы дети, им обязательно выделяются доли.