Главным документом, который необходим при совершении операций с жильем, является договор. Если он составлен некорректно или не подписан, сделка считается недействительной. Однако она может быть аннулирована еще по одной причине – при отсутствии подписанного акта о приеме дома.
Для чего необходим акт о приеме-передаче здания?
Совершение всех сделок, связанных с куплей и продажей, регламентирует гражданский кодекс. В нем указаны все правила составления соответствующих нормативных документов. Согласно ст. 458 ГК РФ, купля-продажа считается завершенной после зафиксированной передачи купленного товара покупателю, при этом допускается делать это с помощью посредника. Квартиру таким способом передать нельзя, именно поэтому в ГК создан специальный раздел, где описаны правила передачи недвижимости.
Ст. 556 ГК РФ гласит, что передача жилья выполнена в тот момент, когда все участники сделки завизировали акт, согласно которому объект договора передается новому собственнику.
Передаточный акт – соглашение, подтверждающее, что продавец действительно передал жилье, а новый владелец без каких-либо замечаний его принял. Этот документ необходим в качестве письменного подтверждения выполненной передачи.
Таким образом, завизированное соглашение о купле-продажи вместе с регистрацией в ЕГРН без подписанного акта приема-передачи недействительно, и собственник не может пользоваться новым жильем. Это станет нарушением законодательства. Иным способом передать жилье нельзя, поскольку необходимость визирования акта утверждена законом.
Согласно 556 статье гражданского кодекса, договор купли-продажи нельзя считать действительным в ситуации, когда продавец или покупатель не хотят визировать передаточный акт. Причина может быть любой. Она не играет какой-либо роли, поэтому сторонам необходимо договориться и подписать документ.
Если проданное жилье не соответствует условиям и не обладает параметрами, которые были зафиксированы в соглашении, активизировать можно. В этом случае продавец несет дополнительную ответственность, ведь он не исполнил свою часть сделки так, как это оговаривалось изначально.
Например:
Михаил приобрел коттедж у Татьяны. При приемке он обратил внимание на то, что на крыше сломался фрагмент, отвечающий за задержку снега. Он зафиксировал эту информацию в акте приема-передачи и завизировал его. Спустя пару месяцев выявил сильное повреждение фундамента в виде трещины.
Михаил подготовил все необходимые документы, после чего обратился в судебную инстанцию. У Татьяны не было доказательств того, что фундамент был поврежден уже после реализации, а новый собственник смог представить в суде доказательства, поэтому одержал победу.
Как правильно сформировать документ, если дом продается вместе с участком?
Дом нельзя реализовать без земли, на которой он размещен. Однако некоторые недобросовестные продавцы пытаются продать дом, оставив участки за собой. Вряд ли новый собственник захочет иметь дом без земли, на которой можно заниматься садоводством или просто отдыхать.
При возникновении конфликта суд признает договор о продаже недействительным. Если даже его не будет, Росреестр все равно откажется регистрировать изменение собственника, у него на это будут все законные основания.
В ситуации с продажей земли все аналогично – ее нельзя продать. Если на ней стоит дом, подобную сделку совершать нельзя. Есть еще один нюанс, о котором следует знать: если продавец реализует дом, но не является официальным владельцем земельного участка, все права на землю переходят к новому собственнику автоматически. При этом согласие старого владельца не требуется. Именно поэтому при формировании акта, который должен быть завизирован вместе с соглашением о купле-продаже, необходимо дополнительно указать в нем данные о земельном участке.
Акт представляет собой документ, состоящий из следующих элементов:
• Подробная информация обо всех участниках сделки, в число которых входят паспортные данные. Она должна совпадать с той, что указана в договоре купли-продажи.
• Данные об объекте, который будет продан (обязательно следует указать его кадастровый номер и местоположение). Важно указать в акте максимально подробную информацию, при этом требуется указать ее отдельно для земли и здания. Также в документе должен присутствовать номер договора и дата его подписания.
• Информация о том, кто передает недвижимость, а кто принимает. Здесь применяют шаблонные формулировки, которые свидетельствуют о том, что продавец передал дом, а новый собственник принял без замечаний. Покупатель может оставить замечания о недочетах дома или участка, если таковые имеются. При необходимости к акту можно приложить снимки повреждений или всей территории.
• Обязательно следует указать, сколько экземпляров акта было сделано. Обычно составляют только 1, но их должно быть как минимум 4: два из них идут старому и новому собственникам, остальные – в Росреестр. Не допускается использование копий, все 4 версии должны быть подлинными.
• Дата подписания акта и визы сторон. Этот документ можно визировать без свидетелей, дата подписания акта может при этом отличаться от той, когда был подписан договор. При большом промежутке между ними рекомендуется зафиксировать это в соглашении купли-продажи. Если дом не будет передан своевременно, виновник понесет наказание.
Сформировать документ можно своими силами или обратившись к нотариусу.
Что такое акт передачи?
Передаточный акт обязателен для любого соглашения аренды или купли-продажи. Он строго не регламентирован, но его следует подписать, если передача выполнена согласно договоренностям. ГК РФ отмечает, что обе стороны несут ответственность за передачу и получение недвижимости. Если договор был полностью исполнен, но акт не подписан, это является нарушением законодательства.