Статьи о недвижимости

Возведение частного коттеджа, последующий ремонт, а также отделку проще всего перепоручить сторонней компании, представители которой обладают необходимыми навыками и умениями. При этом необходимо обязательно заключить подрядный договор, с помощью которого регламентируются объемы проведенных работ, сроки их выполнения, а также обязательства обеих сторон. Иногда случается так, что контракт необходимо расторгать, и причины у этого могут быть самые разные.

Подрядный договор и его особенности

ГК РФ регламентирует данный вид соглашения. Согласно его особенностям, подрядчик обязуется оказать те или иные услуги в установленный срок или же осуществить оговоренные ремонтные (строительные) работы. Документ обязывает исполнителя выполнить работу вовремя, а клиента – произвести приемку, а затем и оплату труда.

Этот документ используется во многих сферах жизнедеятельности. Чаще всего он имеет отношение к строительным работам, но может регламентировать и проведение геологических изысканий. Государственные структуры всегда прибегают к нему, чтобы получить результат вовремя. На практике принято использовать договор строительного подряда, по которому бригада исполнителей должна своевременно выполнить возведение жилого здания для заказчика. Последний при этом обязуется сформировать максимально комфортные условия для работы, а по их завершению осуществить проверку и произвести оплату. Предметом соглашения в данном случае будет являться здание, которое еще только предстоит построить.

В договоре обязательно должна быть указана вся необходимая информация для реализации проекта: адрес постройки, технологии строительства, используемые материалы, а также общие параметры будущего сооружения.

Что должно быть указано в договоре?

В документе необходимо указать не только требования к будущему дому, но и ряд дополнительной информации:

• права и обязанности заказчика и исполнителя;

• смета с расчетом полной стоимости выполнения заказа;

• график строительства;

• метод оплаты;

• критерии оценки качества выполненной работы;

• условия для аннулирования договора.

• реквизиты обеих сторон.

Опытные нотариусы рекомендуют указывать в подобном договоре пункт, предусматривающий ответственность за неисполнение его условий, а также предусматривать возможность несвоевременной реализации проекта из-за обстоятельств непреодолимой силы.

Договор подряда отличается тем, что в нем нельзя указывать информацию, подпадающую под признаки трудовых взаимоотношений. Здесь не должно быть данных о графике работы, соцобязательствах, отпусках и т. д.

Когда заказчик может расторгнуть договор?

Согласно существующему законодательству, заказчик может разорвать контракт и не исполнять свои договоренности, при этом он должен будет выплатить исполнителю сумму, рассчитанную за уже реализованную часть проекта. Поводом для расторжения договора могут являться:

• некачественное выполнение строительных работ;

• нарушение сроков реализации проекта;

• частичное выполнение поставленной задачи;

• перерасход сметы, а также применение при работах низкокачественных материалов;

• причинение дополнительного ущерба.

У заказчика также есть возможность расторгнуть контракт, если подрядчик задержал начало стройки и ведет ее слишком медленно, в результате чего может опоздать и просрочить срок сдачи дома в эксплуатацию.

Когда подрядчик может расторгнуть договор?

Исполнитель также имеет право аннулировать подрядный договор при наличии мешающих работе причин. Чаще всего поводами для расторжения становятся следующие факторы:

• Систематическое невыполнение заказчиком своей части обязательств. Например, задержка выплаты или не предоставление комфортных условий для ведения работы.

• Для работы закуплены материалы низкого качества, которые могут негативно повлиять на итоговый результат (этот пункт актуален в тех случаях, когда имеется договоренность о том, материалы для стройки покупает исключительно заказчик).

• Подрядчик уведомил заказчика о наличии обстоятельств, способных негативно повлиять на состояние дома после постройки. Последний при этом не предпринял каких-либо действий для решения ситуации.

Существуют предпринимательские договоры, где обе стороны являются юр. Лицами. В них разрешается добавлять возможность отказа от реализации проекта без каких-либо объяснений.

Можно ли расторгнуть контракт в одностороннем порядке?

По мнению экспертов, необходимо добавлять в договор подряда возможность его аннулирования только одной стороной без дополнительных судебных разбирательств или новых договоренностей. Отсутствие этого пункта может стать причиной, по которой действия одной из сторон являются неправомерными, по мнению судебной инстанции.

Для аннулирования контракта в одностороннем порядке исполнитель должен направить клиенту соответствующее письменное уведомление. Этой бумаги будет достаточно при условии присутствия в договоре пункта о возможности разорвать договор в одностороннем порядке. Такое уведомление должно содержать информацию о заключенном контракте и причинах его аннулирование. Необходимо отправить его заказным письмом на адрес из реквизитов. Желательно перед отправкой выполнить опись, а также заказать дополнительное информирование о получении адресатом письма. Это может помочь при потребности обратиться в судебную инстанцию.

После отказа в одностороннем порядке можно прекратить выполнять свои обязанности, предусмотренные договором. В частности, если заказчик аннулирует контракт, имея на это основания, он имеет право не платить за еще нереализованный труд исполнителя в независимости от наличия/отсутствия графика платежей.

Если клиент не имеет финансовой возможности продолжать строительство и это стало причиной расторжения соглашения в одностороннем порядке, одним письмом отделаться не удастся. Придется оплатить все выполненные работы, в противном случае исполнитель может обратиться в суд.

Аннулирование договора через суд

Подрядный договор может быть расторгнут судом при нарушении, повлекшем за собой убытки для одной стороны. К примеру:

• подрядчик не выполняет условия контракта, но получает оплату согласно графику;

• исполнитель завершил работы, но не получил деньги в установленный срок.

Стороны могут примириться и не доводить дело до суда. Но если этого не произошло, нужно поступить следующим образом:

• Составить иск, оплатить судебные расходы и предоставить факты, подтверждающие нарушения условий договора.

• Предоставить документы в суд и направить копию заявления ответчику.

• Прибыть на предварительное слушание дела.

Суд может встать на ту или другую сторону в зависимости от фактов дела. Он имеет право заставить ответчика не только выплатить долг исполнителю, но и оплатить ряд издержек. Если в заявлении истец требовал моральной компенсации, суд может также обязать выплатить ее.

В спорных ситуациях также можно обратиться в суд. К примеру, обе стороны приняли решение о закупке материалов по одной стоимости, но она выросла и требует перерасчета бюджета. Подрядчик не готов терпеть финансовые потери и требует у заказчика дополнительного финансирования. Если последний отказывает, исполнитель может обратиться в судебную инстанцию.

По взаимному согласию

Обе стороны могут прийти к решению расторгнуть договор без каких-либо претензий друг к другу. Чтобы сделать это, нужно сформировать простое соглашение в письменном виде. Оно должно содержать:

• Информацию об участниках соглашения.

• Детали соглашения.

• Дату расторжения.

• Ответственность, которую обе стороны несут друг перед другом.

• Критерии приемки исполненных задач.

Важный момент – нужно обязательно указать дату расторжения договора. Как только документ будет подписан – претензии друг другу стороны предъявить не смогут.

Что же такое подрядный договор?

Под ним следует понимать официально зафиксированную договоренность, при которой исполнитель проводит строительные или иные работы, а заказчик – обеспечивает условия для работы. В конце он проводит приемку и осуществляет оплату.

Договор может быть аннулирован любой стороной или же по согласию обеих при условии, что подобные варианты были в нем указан. Вторую сторону можно уведомить об этом с помощью заказного письма. В случае формирования конфликтной ситуации участники сделки могут пойти в суд.

Термин «ордер на жилье» был популярен в советские времена. Этот документ представлял собой подтверждение того, что человек может бесплатно получить квартиру от государства. В нынешнее время он существенно видоизменился и был частично заменен другими бумагами, но иногда может потребоваться для решения различных ситуаций.

Ордер и муниципальное жилье

Под ордером сегодня понимают разрешение, которое можно использовать для заселения в бесплатную квартиру. Оно визируется представителями властей, здесь обязательно должны присутствовать следующие данные:

• ФИО заявителя и тех, кто будет проживать с ним, их персональные данные.

• Местоположение и размеры предоставленной муниципальной площади.

• Официальный срок заселения.

Этот документ ранее получали в исполнительном комитете, обычно разрывали на 2 части: власти забирали себе отрывную часть талона, а корешок уходил к тому, кто заезжал на муниципальную площадь.

Временные разрешения

Каждый ордер имел одинаковое содержание. Однако он предоставлялся на ограниченное время, за которое жилец должен был найти себе постоянный вариант. Например, исполком мог выдать такой документ на 30 дней, за которые временные хозяева должны были переместиться в социальное жилье. Подобное разрешение предоставляли тем, кто приехал в город временно в командировку или на сессию, хотел жить в общежитии или коммуналке.

У служебного ордера были аналогичные функции, но здесь недвижимость имела собственника в виде завода, института, какого-либо крупного ведомства и т. д. Организация предоставляла своим сотрудникам недвижимость на то время, пока они в ней трудятся. Если работник увольнялся, он должен был съехать с квартиры и найти себе другое жилье.

Если наниматель хотел заранее посмотреть квартиру и принять решение о переезде, он мог получить смотровой ордер у местной администрации. Такое разрешение действовало на протяжении 5 суток, при этом муниципалитет обязан был хранить у себя отрывные талоны.

Также существовало понятие обменного ордера, который использовался в ситуациях, когда человек освобождал старое муниципальное жилье и переезжал в новое, также предоставленное местной администрацией.

Существуют ли ордера сегодня?

В 2005 году на территории РФ начала действовать новая версия жилищного кодекса, согласно которому больше не требуется выдавать подобные разрешения на муниципальное жилье. Сегодня существуют другие варианты документов, выполняющих эту же функцию – договоры и различного рода соглашения, где также указывается подробная информация о сторонах, их обязанностях и возможностях.

Однако ордера для обмена и просмотра недвижимости все еще в ходу. Впрочем, единой формы по их заполнению не существует, поэтому документы пишут чаще всего в свободной форме от руки.

Соцнайм

Сегодня до заселения в муниципальную квартиру власти должны предоставить смотровой ордер. Чаще всего он представляет собой официальное разрешение на ее посещение. Если потенциальный жилец доволен недвижимостью, сотрудники местной администрации составляют двусторонний договор о соцнайме. Этот документ является единственным подтверждением, необходимым для переезда.

При наличии у жильца ордера, выданного еще до 2005 года, стоит выполнить переоформление и подписать договор о социальном найме. Власти сами его составят, необходимо лишь к ним обратиться и предоставить ордер и документы жильцов (оригиналы паспортов и детских свидетельств о рождении, а также оригинал документа, подтверждающего вступление в брак).

Кооперативная недвижимость

При использовании ордера для покупки подобного жилья, необходимо четко понимать, насколько он юридически защищает будущего владельца. Его нельзя рассматривать в качестве подтверждения выплаты паев. Также он не означает, что у хозяина жилья не может быть претензий к девелоперу.

Владелец квартиры становится полноценным собственником только после того, как полностью рассчитается за нее. Кооперативы после приобретения всех квартир переформатируются в ТСЖ, которое несет ответственность за документацию. Руководство ТСЖ должно выдавать подтверждения прав собственности на жилье по первому требованию.

Когда ордер может потребоваться?

Чаще всего сегодня используется соглашение о социальном найме, но для совершения некоторых операций все же понадобится ордер. Речь идет о таких сделках:

• Будущий жилец планирует оформить соглашение о социальном найме на бесплатное жилье, расположенное в старом доме. Ордер в этом случае доказывает право пользования безвозмездным жильем. На его основании выдаются все остальные документы.

• Документ может понадобиться, если власти планируют расселить дом. Далеко не все проживающие в доме граждане своевременно переоформляют бумаги. Если у них нет договора соцнайма, ордер – единственный документ, подтверждающий их право на новую недвижимость.

Жилищный кодекс сегодня никак не оговаривает понятие ордера, поэтому он обладает неограниченным сроком действия.

Алгоритм действий при повреждении или утере ордера

Бумага с возрастом портится и может стать нечитабельной. Именно поэтому ордер, напечатанный на ней, становится недействительным. Кроме того, люди могут потерять документ. Чтобы его восстановить, можно воспользоваться несколькими способами. Чаще всего это происходит так:

• заявители посещают архив муниципалитета, ищут там отрывной талон;

• если жилье было куплено по схеме кооператива, они обращаются в офис ТСЖ;

• формируют заявление в ЖЭУ, на основании которого осуществляется восстановление документа.

Если таким путем воссоздать бумагу не получилось, придется задействовать судебные органы. До похода в суд и формирования иска нужно будет подготовить доказательную базу – собрать квитанции, подтверждающие оплату услуг ЖКХ, получить подтверждение о регистрации проживающих из домовой книги.

Также понадобится оформить письменное подтверждение того, что запрос был получен, а также официальный отказ в выдаче справки. В данном случае нужны все бумаги, способные подтвердить права истца на муниципальное жилье. Для подготовки пакета можно воспользоваться помощью нотариуса.

Если наниматель хочет приватизировать социальное жилье, ордер не понадобится. Нужно будет составить заявление о его потере в муниципальные органы, которое будет зарегистрировано в журнале. После проверки оно станет основанием для восстановления архивного разрешения.

Приватизация

Для выполнения этой процедуры нужно иметь на руках договор о социальном найме или же ордер. При отсутствии этих документов нужно будет посетить муниципалитет и получить там архивные копии. Также для проведения приватизации нужны:

• документы, удостоверяющие личность всех жильцов (в т. ч. и несовершеннолетних);

• актуальная выписка из ЕГРН;

• подтверждение о прописке жильцов из домовой книги;

• заявление о необходимости проведения процедуры или об ее отказе.

Далее муниципальные органы должны принять решение: одобрить приватизацию или же отказать в ней. Если принято положительное решение, власти подписывают специальное соглашение с жильцами, которое станет основанием для корректировки информации в Росреестре.

Участниками приватизации могут стать все жильцы квартиры. При изменении состава жильцов документ будет содержать в себе неактуальные данные. Это не играет важной роли, поскольку родившиеся дети имеют право на приватизацию согласно существующему законодательству. Договор о приватизации может быть скорректирован при условии предоставления свидетельства о рождении ребенка.

Стоит отметить, что приватизация муниципального жилья возможна лишь однажды в жизни. Именно поэтому наниматели должны в обязательном порядке предоставить документ, подтверждающий первичную приватизацию недвижимости.

Ветхое жилье

Существующее законодательство запрещает приватизировать недвижимость в аварийном состоянии. Подобный статус дом получает при износе в 50% и более, если он был выявлен специальной комиссией. В некоторых регионах % аварийности может быть другим. До тех пор, пока муниципалитет не принял официального решения об аварийности дома, его называют ветхим. Квартиру в таком доме можно приватизировать по стандартным схемам, преградой не может стать то, что физическое проживание в ней невозможно.

Наниматель должен предоставить в муниципалитет стандартный пакет документов, в число которых должен входить договор соцнайма или ордер. Власти принимают решение, в случае положительного исхода квартира становится собственностью заявителя.

Однако у этой схемы есть недостаток: новый хозяин жилья обязан будет платить за нее налог и произвести ремонт на свои деньги. Если же жить в доме невозможно, владельцы недвижимости должны будут дождаться его официального признания аварийным. Только тогда они смогут получить новую квартиру. Жильцы имеют право самостоятельно инициировать признание дома аварийным, для этого им нужно постоянно жаловаться официальным путем на его плохое состояние. Желательно также провести независимую экспертизу.

Как сегодня подтвердить свои права на недвижимость?

До 2005 года ордер был обязательным документом, подтверждающим право собственности на квартиру. Параллельно с ним использовался договор социального найма, который тогда не являлся подтверждающим документом. Сегодня ордер необходимо использовать только при отсутствии каких-либо других документов, подтверждающих право собственности. Среди них:

• договор купли-продажи (подтверждение, что квартира куплена у муниципальных органов);

• договор соцнайма;

• разрешение, позволяющее пользоваться жильем безвозмездно (оно должно быть выдано местным муниципалитетом).

Местные власти имеют право выдавать ордера для проведения осмотра недвижимости. Подобные документы носят временный характер и не позволяют заселяться в квартиру. Также их нельзя использовать в качестве аналога бумаги, подтверждающих прием-передачу жилья. Данная информация указывается в контракте соцнайма или спецразрешении. Обменять одно бесплатное жилье на другое можно по тем же самым документам.

Сегодня право собственности охраняется законом серьезнее и доказать его намного легче: нужно лишь представить выписку из ЕГРН при осуществлении любой операции с недвижимостью. Ее получение осуществляется в МФЦ или в местном представительстве Росреестра. Также можно получить электронный вариант выписки с помощью Госуслуг. Чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, понадобится предоставить договор приватизации, соглашение долевого участия, контракт купли-продажи и т. д.

Что же такое ордер?

Под ним понимают документ, с помощью которого наниматель может пользоваться недвижимостью бесплатно. С 2005 года муниципалитеты его не выдают. Именно поэтому он является альтернативным вариантом подтверждения права собственности, который можно использовать при отсутствии иных подтверждающих документов – договора соцнайма или спецразрешения, полученного от муниципальных органов.

Подобные бумаги могут быть использованы для приобретения иной недвижимости или проведения приватизации. В случае потери ордера можно получить его копию в муниципалитете, ТСЖ, а также в ряде департаментов, отвечающих за жилищное хозяйство. Эти данные должны быть у них в архивах. При отказе выдачи копии можно обратиться в суд.

Ситуация, существовавшая при заключении сделки, не всегда сохраняется после подписания документов. Например, участники сделки могут по своей инициативе изменить ее условия. Иногда эти поправки связаны с требованиями банков и страховщиков, изменением законодательства или экономической конъюнктуры, обстоятельствами непреодолимой силы.

Решением оказывается оформление дополнительного соглашения, меняющего условия ранее заключенного договора. Подобный акт будет действителен даже при передаче основного документа для государственной регистрации. Разберемся обстоятельно, как работает соглашение к договору купли-продажи, когда оно необходимо и как им пользоваться правильно в интересах обеих сторон.

Главные нюансы

Дополнительное соглашение (сокращенно ДС) всегда возникает не автономно. С юридической точки зрения это просто часть договора о купле-продаже, которая вводит новые положения или корректирует ранее согласованные пункты. Главные требования, которые предъявляются к нему:

• действие распространяется исключительно на тот же период, когда действителен базовый договор;

• нельзя изначально подписать вспомогательное соглашение, а затем договор купли-продажи;

• все договоренности, не затрагивающие технических и потребительских свойств недвижимости, не требуют обязательного указания в договоре (это остается на усмотрение сторон);

• ДС и ДКП должны быть подготовлены в едином юридическом ключе – так, если при продаже жилья документы нотариально заверяли, уточняющее соглашение приобретет силу только после удостоверения нотариусом;

• документ нельзя составить, пока продавец и покупатель не придут к единому мнению по каждому пункту – при резком несогласии договор полностью расторгается, или же конфликт урегулируют в судебном порядке.

Закон позволяет просто менять договор купли-продажи на новый, пока не начат процесс регистрации нового собственника. Однако допсоглашение часто оказывается практичнее, чтобы не переписывать с нуля чрезмерно сложный базовый договор. К сведению: можно дополнительно составить соглашение о прекращении сделки, которое автоматически лишает ДКП юридической силы.

Когда нужно договариваться?

Поводов для составления вспомогательного документа достаточно много, потому что менять при некоторых обстоятельствах необходимо почти любой пункт основной сделки. Преимущественно на такой шаг идут, если:

• корректируется стоимость или меняется срок оплаты;

• прежний порядок расчета не устраивает;

• продавец и покупатель решили, что нужно поменять условия переезда и вручения ключей;

• обнаружены крупные недостатки объекта недвижимости, позволяющие добиваться понижения стоимости;

• произошло какое-то ЧП или возникло непредвиденное обстоятельство, требующее откладывания сделки;

• в последний момент решено полностью остановить процесс;

• продавец стремится повысить величину задатка либо добавить положение о неустойке при несоблюдении условий платежа;

• замечены погрешности в тексте договора.

Дополнительное соглашение стороны заключают еще в тех случаях, когда не могут завершить процедуру в изначально согласованное время. При этом неважно, у какой стороны возникли проблемы. Откладывание действия ДКП возможно, когда узаконение перепланировки затянулось или же покупатель вынужден ждать, пока банк не проверит объект для выдачи ипотечного займа.

Допсоглашение к договорам купли-продажи недвижимости делает процесс гораздо гибче, чем при стандартной схеме. Стороны вправе максимально защитить свои законные интересы.

Главные данные о процедуре

Перемена условий иногда возможна даже после того, как пакет документов для сделки отправили в регистрационный орган. Главное требование: чтобы не затрагивались принципиальные условия. Ключевыми характеристиками являются предмет договоренности и цена, по которой продается имущество, а также срок уплаты денег, способ проведения расчетов, описание обязанностей сторон и их ответственности за несоблюдение условий сделки, реквизиты всех участников. Знание этих нюансов позволяет определить, какое соглашение нужно подготовить в дополнение к ранее заключенному договору.

Любое изменение ключевых аспектов договоренности должно быть зарегистрировано, так как соответствующая информация войдет в выписки ЕГРН. Прочие, менее важные моменты, можно согласовать самостоятельно. Не регистрируется, к примеру, договоренность о новом порядке передачи объекта либо о сокращении (увеличении) сроков для выселения прежних жильцов.

Что содержится в дополнительном соглашении?

Желательно при составлении ДС использовать типовую «шапку», в которой расписывают:

• полное наименование акта;

• время и место его оформления;

• личные данные сторон.

Обязательно должно быть указано, к какому договору относится заключенное соглашение. Только после этого можно расписывать изменяемые пункты, приводить их новую редакцию. В самом конце следует подчеркнуть, что все прочие положения ДКП не затрагиваются, а соглашение является его продолжением. По итогу нужно зафиксировать число экземпляров и подтвердить согласие подписями.

Подведем итоги:

• Все корректировки договоров купли-продажи объектов недвижимости разрешается вводить посредством оформления дополнительных соглашений.

• Выбор простой письменной или нотариальной формы зависит от того, каким образом оформляли основную часть сделки – нужно применять тот же порядок.

• Допсоглашением можно пользоваться, чтобы менять не только второстепенные, но и основные параметры сделки. Во втором случае, когда затрагиваются передаваемые в ЕГРН сведения, документ подлежит обязательной регистрации.

• Основным содержанием ДС является перечисление изменяемых пунктов договора, изложение новой редакции.

Главным документом, который необходим при совершении операций с жильем, является договор. Если он составлен некорректно или не подписан, сделка считается недействительной. Однако она может быть аннулирована еще по одной причине – при отсутствии подписанного акта о приеме дома.

Для чего необходим акт о приеме-передаче здания?

Совершение всех сделок, связанных с куплей и продажей, регламентирует гражданский кодекс. В нем указаны все правила составления соответствующих нормативных документов. Согласно ст. 458 ГК РФ, купля-продажа считается завершенной после зафиксированной передачи купленного товара покупателю, при этом допускается делать это с помощью посредника. Квартиру таким способом передать нельзя, именно поэтому в ГК создан специальный раздел, где описаны правила передачи недвижимости.

Ст. 556 ГК РФ гласит, что передача жилья выполнена в тот момент, когда все участники сделки завизировали акт, согласно которому объект договора передается новому собственнику.

Передаточный акт – соглашение, подтверждающее, что продавец действительно передал жилье, а новый владелец без каких-либо замечаний его принял. Этот документ необходим в качестве письменного подтверждения выполненной передачи.

Таким образом, завизированное соглашение о купле-продажи вместе с регистрацией в ЕГРН без подписанного акта приема-передачи недействительно, и собственник не может пользоваться новым жильем. Это станет нарушением законодательства. Иным способом передать жилье нельзя, поскольку необходимость визирования акта утверждена законом.

Согласно 556 статье гражданского кодекса, договор купли-продажи нельзя считать действительным в ситуации, когда продавец или покупатель не хотят визировать передаточный акт. Причина может быть любой. Она не играет какой-либо роли, поэтому сторонам необходимо договориться и подписать документ.

Если проданное жилье не соответствует условиям и не обладает параметрами, которые были зафиксированы в соглашении, активизировать можно. В этом случае продавец несет дополнительную ответственность, ведь он не исполнил свою часть сделки так, как это оговаривалось изначально.

Например:

Михаил приобрел коттедж у Татьяны. При приемке он обратил внимание на то, что на крыше сломался фрагмент, отвечающий за задержку снега. Он зафиксировал эту информацию в акте приема-передачи и завизировал его. Спустя пару месяцев выявил сильное повреждение фундамента в виде трещины.

Михаил подготовил все необходимые документы, после чего обратился в судебную инстанцию. У Татьяны не было доказательств того, что фундамент был поврежден уже после реализации, а новый собственник смог представить в суде доказательства, поэтому одержал победу.

Как правильно сформировать документ, если дом продается вместе с участком?

Дом нельзя реализовать без земли, на которой он размещен. Однако некоторые недобросовестные продавцы пытаются продать дом, оставив участки за собой. Вряд ли новый собственник захочет иметь дом без земли, на которой можно заниматься садоводством или просто отдыхать.

При возникновении конфликта суд признает договор о продаже недействительным. Если даже его не будет, Росреестр все равно откажется регистрировать изменение собственника, у него на это будут все законные основания.

В ситуации с продажей земли все аналогично – ее нельзя продать. Если на ней стоит дом, подобную сделку совершать нельзя. Есть еще один нюанс, о котором следует знать: если продавец реализует дом, но не является официальным владельцем земельного участка, все права на землю переходят к новому собственнику автоматически. При этом согласие старого владельца не требуется. Именно поэтому при формировании акта, который должен быть завизирован вместе с соглашением о купле-продаже, необходимо дополнительно указать в нем данные о земельном участке.

Акт представляет собой документ, состоящий из следующих элементов:

• Подробная информация обо всех участниках сделки, в число которых входят паспортные данные. Она должна совпадать с той, что указана в договоре купли-продажи.

• Данные об объекте, который будет продан (обязательно следует указать его кадастровый номер и местоположение). Важно указать в акте максимально подробную информацию, при этом требуется указать ее отдельно для земли и здания. Также в документе должен присутствовать номер договора и дата его подписания.

• Информация о том, кто передает недвижимость, а кто принимает. Здесь применяют шаблонные формулировки, которые свидетельствуют о том, что продавец передал дом, а новый собственник принял без замечаний. Покупатель может оставить замечания о недочетах дома или участка, если таковые имеются. При необходимости к акту можно приложить снимки повреждений или всей территории.

• Обязательно следует указать, сколько экземпляров акта было сделано. Обычно составляют только 1, но их должно быть как минимум 4: два из них идут старому и новому собственникам, остальные – в Росреестр. Не допускается использование копий, все 4 версии должны быть подлинными.

• Дата подписания акта и визы сторон. Этот документ можно визировать без свидетелей, дата подписания акта может при этом отличаться от той, когда был подписан договор. При большом промежутке между ними рекомендуется зафиксировать это в соглашении купли-продажи. Если дом не будет передан своевременно, виновник понесет наказание.

Сформировать документ можно своими силами или обратившись к нотариусу.

Что такое акт передачи?

Передаточный акт обязателен для любого соглашения аренды или купли-продажи. Он строго не регламентирован, но его следует подписать, если передача выполнена согласно договоренностям. ГК РФ отмечает, что обе стороны несут ответственность за передачу и получение недвижимости. Если договор был полностью исполнен, но акт не подписан, это является нарушением законодательства.

Ранее уже публиковали материал, в котором детально рассказывали, каким образом можно выделить доли в квартире каждому ребенку. Теперь стоит рассказать о том, что произойдет, если проигнорировать данный факт в тех случаях, когда это предусмотрено законом.

При каких обстоятельствах нужно обязательно выделять долю малышу?

Изначально следует перечислить ситуации, когда часть жилья должна стать собственностью одного или нескольких детей:

• Для приобретения жилого объекта используется маткапитал. Это требование иногда нужно соблюдать и при использовании капитала, выделенного регионом. Но этот момент лучше заранее уточнить.

• Осуществляется продажа жилья, в котором дети владеют определенной частью. Соразмерные доли обязательно выделяются в новом доме (квартире). Только в этом случае от органов опеки можно получить разрешение на реализацию жилой недвижимости, в которой прописаны дети.

• Во время приватизации принадлежащей государству квартиры, если в ней прописан ребенок. Это сделано для того, чтобы защитить интересы детей.

Какие последствия, если доля ребенку в квартире не была выделена?

В законе детально описаны последствия для различных случаев. Именно поэтому очень важно изучать все аспекты, касающиеся продажи или приобретения жилья, заранее.

Процесс приобретения жилой недвижимости с использованием маткапитала

Выделенный государством маткапитал можно потратить на приобретение готового жилья или на его строительство. В новом жилом объекте обязательно выделяются доли не только детям, но и родителям.

Несовершеннолетним следует выделить доли на протяжении 6 месяцев с того момента, как закрыт ипотечный кредит, куплено или построено жилье. Что касается размеров доли, то их определяют родители. При этом каждый малыш получает в собственность часть жилья, пропорциональную (или больше) его доле в материнском капитале.

Пример:

Семейная пара, у которой есть два ребенка, приобрела жилью за 5 000 000 рублей, вложив при этом средства материнского капитала (586 тысяч рублей). Площадь жилого объекта – 55 кв. м. За «квадрат» заплатили 90 909 рублей. Посредством семейного капитала оплачено 6,42 кв. м. (маткапитал: 586 тысяч рублей) ÷ стоимость 1 кв. м.: 90 909 рублей). Из этого следует, что каждый ребенок должен получить в собственность не менее 1,61 кв. м. (6,45 кв. м. ÷ 4).

Процесс приобретения жилого объекта с помощью маткапитала строго контролируется государством. Семейная пара, планирующая им воспользоваться, а также подающая соответствующее заявление, обязуется обеспечить каждого ребенка жильем.

Выделяя детям доли, следует фиксировать все это посредством оформления соглашения. Примеры есть в сети. Посещать нотариальную контору и заверять его необязательно. Чтобы зарегистрировать этот документ, следует воспользоваться сайтом «Госуслуг» или лично посетить МФЦ. Обязательно необходимо оплачивать госпошлину.

Если в купленной с помощью маткапитала квартире не выделить соответствующего размера доли, после проверки, скорее всего, прокуратура с течением времени оспорит данную сделку. Есть несколько вариантов развития событий:

• Сделка, связанная с приобретением жилого объекта, признается недействительной, ее отменяют. Если прокуратурой принято такое решение, даже через суд, скорее всего, оспорить его не получится.

• Отменяют ту часть сделки, которая касается долей, выделенных детям. Из этого следует, что с жильем нельзя ничего сделать (реализовать, обменять или же подарить) до момента, пока каждый ребенок не получит причитающуюся ему долю.

• Обязывают в полном объеме вернуть в СФР ту часть маткапитала, которая была потрачена.

Если условия проживания улучшаются за счет маткапитала, каждый ребенок обязательно должен получить долю в новом жилье. Если проигнорировать это предписание, на жилой объект наложат обременение. Чтобы исправить ситуацию, потребуется немало сил, а также времени. В некоторых случаях возникает потребность в обращении в суд.

Поскольку ежедневно совершается множество сделок с маткапиталом, соответствующие ведомства не в состоянии их все проконтролировать. Если же по каким-то причинам ребенок не получил в жилье долю, он в 18 лет может обратиться самостоятельно в суд. Кстати, в некоторых случаях на родителей заводят уголовные дела за мошеннические действия.

Особенности продажи жилого объекта, при покупке которого использован семейный капитал

Процесс реализации такого жилья имеет множество тонкостей. Обязательно необходимо соблюдать интересы детей, правильно выделять им доли. Наиболее сложная ситуация – покупка жилого объекта в ипотеку. Ведь в этом случае возможность выделения долей появляется лишь после выплаты всей суммы задолженности перед фин. учреждением.

Если семейная пара закрыла ипотеку, а также выделила детям доли, перед продажей необходимо обратиться в органы опеки. Именно это ведомство должно проконтролировать, чтобы были учтены интересы ребенка. Органы опеки разрешат продажу квартиры, если параллельно покупается новое жилье и в нем выделяют доли детям.

Данное ведомство обязательно потребует документы на оба жилых объектах (продаваемый и приобретаемый). В большинстве случаев выполняется комплексная проверка. Например, представители органов опеки осматривают новое жилье, интересуются, есть ли задолженность, устанавливают численность собственников, иное.

От органов опеки в некоторых случаях поступает отказ даже при выделении долей детям. Есть несколько основных причин:

• Родители планируют приобретать квартиру в новостройке, которая еще не достроена и ее введение в эксплуатацию состоится не в ближайшие месяцы. Это большой риск, поскольку дети могут остаться без регистрации, без собственного жилья на неопределенное время.

• Ребенок получил в подарок еще одну долю в квартире. Скорее всего, от органов опеки последует отказ. Ведь после продажи старого жилья и покупки нового малыш получает только одну долю, а на момент совершения сделки у него их было две.

• Если запланировано приобретение более дешевого объекта недвижимости (сравнивают кадастровые стоимости двух жилых пространств).

• На средства, полученные от реализации квартиры, семейная пара планирует строить дом, а земли в собственности нет. Так, дети на время лишаются жилья. Кроме того, отсутствуют какие-либо гарантии, что строительство начнется.

• Запланировано приобретение новостройки в ипотеку. Такой объект до полного погашения всей суммы долга находится в залоге у фин. учреждения. Если же не своевременно вносить платежи, недвижимость могут забрать. В результате, ребенок останется вовсе без жилья.

Продавать объект недвижимости, в которой дети имеют свои доли, нельзя без письменно оформленного разрешения мужа (жены) (исключение – лишение родительских прав).

Если ребенок проживает в жилом помещении по договору социального найма, а также в ней зарегистрирован, он принимает участие и в приватизации. Данное требование может быть отменено лишь органами опеки.

Иногда случается так, что малыш проживает, например, с мамой, а папа занимается приватизацией жилья. Отец обязан выделить своему ребенку долю.

Во время приватизации в договор следует вписывать всех детей. Дополнительно нужно получать согласие со стороны органов опеки. В проведении такой сделки откажут, если не выполнить основные требования.

Главные моменты

Обязательно ли ребенку выделять соответствующего размера долю в купленном жилье? Делать это нужно в нескольких случаях:

• Для приобретения квартиры используется семейный капитал. Если это не сделать, сделку, скорее всего, аннулируют, а средства придется вернуть СФР.

• Чтобы продать жилье, при покупке которого использован маткапитал, следует не только выделить доли детям, но и получить разрешение от органов опеки.

• Если приватизируется квартира, в которой проживают зарегистрированы дети, им обязательно выделяются доли.

В некоторых районах столицы РФ, а также на территории Подмосковья построено множество панельных домов, относящихся к серии КОПЭ. Кстати, их можно увидеть в Ростове, Норильске, Самаре и других крупных российских городах. Почему эти дома получили название «панелек бизнес-класса»? Какими особенностями они обладают?

Отличаются ли КОПЭ-многоэтажки от иных видов панельных многоквартирных домов? Чем именно?

КОПЭ-панельки, высота которых составляла от 20 до 25 этажей, начали строить в 80-ых годах прошлого века. Самое первое КОПЭ-здание появилось на ул. Архитектора Власова (столица РФ). Ранее мы подготовили обзор, в котором рассказали о типовых панельных строениях.

В СССР довольно часто в качестве названия использовали аббревиатуру. В данном случае КОПЭ расшифровывается как «Компоновочные Объемно-Планировочные Элементы». Изготовлением данных деталей занимались специалисты на «Очаковском железобетонном заводе». Из названия следует, что данные строения собирались по тому же принципу, что и конструкторы. Для этих целей применяли железобетонные плиты, отличающиеся большими размерами, а также стеновые панели, включающие три слоя. Железобетонные плиты использовались для создания надежных перекрытий между этажами.

На протяжении последний 34 лет (1980-2014 гг.) архитекторы и другие эксперты разработали несколько уникальных модификаций КОПЭ-панелек. Стоит изучить их более подробно:

• КОПЭ-80. Проектную документацию подготовили и представили в 1980 году. На территории Москвы построили 22-этажное здание. Разработкой данной серии занимались известный в тот период архитекторы Рочегов, а также Былинкин. Они внедрили уникальную технологию, что позволило создавать квартиры с особой планировкой. Именно поэтому КОПЭ-дома того периода многие до сих пор называют «советским бизнес-классом».

• КОПЭ-85. Поскольку панельные дома стали практически сразу пользоваться популярностью, решили немного модернизировать технологию. В 1985 году представили панельную «многоэтажку». Отличалась она от тех, которые строили ранее, наличием в каждой квартире небольшого балкона. Помимо этого, в таких домах начали появляться квартиры с шестью комнатами.

• КОПЭ-87. Данная модификация довольно быстро получила еще одно название – «широкий шаг». Все потому, что в этот раз несущие стены расположили на большем расстоянии. Ранее оно составляло 3 метра, а теперь – 6 метров. На такой шаг пошли, чтобы сделать жилье более просторным, а также расширить перечень доступных планировок.

• КОПЭ-2000. Начиная с 2001 года, возведением таких панельных «многоэтажек» занималась стройкомпания «ПИК». Данная модификация имела несколько незначительных отличий: для герметизации швов использовали инновационные составы, а также дополнили квартиры эркерами.

• КОПЭ М-Парус. Данная модификация была представлена через несколько лет (2003 год). Такое название она получила потому, что для остекления лоджий использовалась особая технология. Со стороны готовая конструкция напоминала парус. В данной подсерии применяли большое количество стекла. Так, представили сразу несколько разновидностей лоджий. Одни имели прямоугольную, а другие – квадратную форму. В некоторых квартирах были оба варианта. Для отделки высоток применяли специальные панели и плитку. Это позволило изменить оттенок строений.

• КОПЭ М-Башня. В эту подсерию вошли одноподъездные строения, в которых с комфортом можно расположить около пятисот людей. Площадь большинства квартир увеличили, модернизировали экстерьер, в некоторых коридорах установили огромные окна. Подобные строения до сих пор привлекают внимание.

Панельные КОПЭ-дома – это объекты бизнес-класса. Среди всех «многоэтажек» такого типа они считаются наиболее комфортными и удобными.

В 2017 году на ул. Ельнинской (столица РФ) построили последний панельный КОПЭ-дом. Его возведением занимался застройщик «ПИК». Через время решили произвести замену «устаревшей» серии. В результате появилась новая – «ПИК-1». При проектировании этих жилых строений учитывались современные требования и нормы, прописанные в 305 постановлении правительства столицы.

Какими особенностями выделяются квартиры, расположенные в КОПЭ-панельках?

Для строительства «многоэтажки» КОПЭ используются специально подготовленные элементы, а сборка осуществляется по тому же принципу, что и конструктор. Именно поэтому в таких домах огромный выбор планировок. Но квартиры во всех подсериях КОПЭ имеют и несколько общих черт:

• каждая комната изолирована;

• санитарные узлы в них раздельные и установлены поперечные ванны (в домах, построенных после 2000 года, в некоторых квартирах сразу два санузла);

• площадь кухни составляет 10 кв. м. и более;

• во всех квартирах установлены электрические плиты;

• на кухне и в санитарных узлах установлена эффективная вытяжная вентиляция;

• в «трешках» есть просторные гостиные.

Отличаются КОПЭ-дома не только численностью квартир на этаже, но и их расположением. Наиболее популярный и часто используемый вариант – 4 квартиры: «однушка», две «двушки», «трешка». При этом однокомнатные квартиры расположены в середине. Угловыми они практически не бывают.

В некоторых панельках-КОПЭ есть малогабаритные «однушки». Их изначально возводили для обеспечения сотрудников различных компаний служебным жильем. Основное отличие таких квартир заключается в том, что балкон примыкает не к жилой комнате, а к кухне.

Не менее тщательно строительные компании, которые занимались возведением многоэтажек-КОПЭ, подходили и к оформлению подъездов. Для удобства практически в каждом подъезде сосредоточено сразу три лифта (грузовой – один, пассажирских – два). На каждом ярусе сконструированы эвакуационные балконы. Помимо этого, в таких домах отлично работает вентиляция.

В КОПЭ-панельках есть мусоропроводы. Для удобства на всех этажах сосредоточены загрузочные клапаны.

Какими преимуществами и недостатками обладают КОПЭ-дома?

Достоинства:

• Качественная теплоизоляция. С внешней стороны панели располагаются внахлест. Это позволило уменьшить численность горизонтальных швов. Исключение – торцевые жилые помещения. При необходимости промышленные альпинисты получают доступ к этим швам и ремонтируют их.

• Отличная шумоизоляция. Такой результат достигнут за счет того, что толщину расположенных между квартирами стен увеличили (от 180 до 220 мм.).

• Просторные и хорошо оформленные подъезды. Если возникнет потребность, всегда можно подготовить место для консьержа. Помимо этого, в подъездах есть и приквартирные холлы.

• Наличие противопожарной лестницы с внешней стороны дома. Расположена она на расстоянии от балконов.

• Привлекательное оформление. Подсерии Башня, а также Парус особо интересны.

• Свыше двадцати вариантов типоразмеров расположенных в панельках квартир. Такой результат достигнут за счет того, что КОПЭ-дома собирались как конструктор.

• Высокий уровень прочности. Свыше 15 лет назад в одном из КОПЭ-домов (ул. Академика Королева, г. Москва) взорвался газовый баллон. Квартира, в которой это произошло, находилась на 11 этаже 22-этажного строения. В результате, разрушилось небольшое число расположенных с внешней стороны панелей. Целостность несущих конструкций и перекрытий не нарушилась. Именно поэтому последствия довольно быстро устранили.

Недостатки:

• Перепланировку проводить довольно сложно. Обусловлено это тем, что большинство стен в этих КОПЭ-домах являются несущими. Например, в 80 или в 85 подсериях некоторые изменения в квартиры внести все же можно. В более поздних такая вероятность практически полностью исключена.

• Жилые помещения расположены «окно в окно». Этот недостаток присущ угловым «панелькам». Если квартира расположена в местах стыка двух крыльев строения, очень хорошо видно, что происходит у соседей.

• На кухне установлен габаритный вентиляционный короб. Демонтировать либо уменьшать его размеры запрещено. В противном случае с вентиляцией возникнут проблемы у тех, кто проживает снизу.

• «Однушки» и «двушки» в панельных домах, относящихся к 80 и к 85 модификациям, нет балконов. Многих покупателей это не устраивает.

Вышеперечисленные плюсы присущи КОПЭ-домам всех модификация. Что касается минусов, то они у каждой серии свои.

Основные моменты

Большинство КОПЭ-панелек возводились в Московском регионе. Есть ограниченное число подобных «многоэтажек» и в других российских областях. Квартиры в таких домах комфортные и удобные.

Внесенные в Росреестр участки имеют определенные габариты, кадастровый номер, в документах обозначены их границы, установлена общая площадь и точные координаты. Данная информация может потребоваться как в процессе продажи или покупки земли, так и во время получения разрешения на проведение строительных работ. Стоит уделить внимание тому, как узнать основные параметры (ширина, длина) земельного надела.

Детальнее о границах

Процесс определения площади участка земли тщательно регулируется соответствующей нормативной документацией. Довольно часто пользуются:

• Региональными документами. Содержат информацию о максимально возможной площади участка земли. Все зависит от того, как именно его планируют использовать.

• Земельным и гражданским кодексами, а также определенными федеральными законами.

• Сводами правил, которые касаются безопасности разнообразных объектов недвижимости.

Практически во всех юридических сделках обязательно фигурируют наделы земли. Выше перечисленные документы следует изучать, если запланировано строительство частного домовладения или же хоз. постройки. Только в этом случае можно будет правильно определить место для будущего строения.

В РФ основные единицы измерения площади земельных наделов – это га (гектар) или же сотка. 1 сотка – это 100 кв. м., 1 га – 100 соток (около 10 тыс. «квадратов»).

ТОП-3 способа проверки границ участка

Представленные методики различны по точности. Следует изучить их более подробно.

Использование кадастрового номера

Перед тем как поставить земельный надел на учет, обязательно проводиться процесс межевания. Для этого кадастровый инженер предварительно определяет границы, а потом месторасположение и площадь. Данная информация вносится в специально подготовленную кадастровую карту. Кстати, к этому документы все желающие смогут получить доступ в любой момент.

Сделать это можно следующим образом:

• Изначально нужно посетить веб-портал Росреестра, а также отыскать раздел, где представлена публичная кадастровая карта. Здесь есть поисковая строка, в которую необходимо ввести присвоенный участку кадастровый номер.

• На карте отобразятся границы выбранного участка. Они окрасятся в зеленый цвет.

• Для того чтобы снять замеры, стоит нажать на соответствующий значок, на котором изображена линейка. Ее необходимо приложить к требуемой стороне.

• Сразу же отобразится результат.

Все результаты на сайте демонстрируются в метрах. В сотку можно перевести самостоятельно (для этого требуется поделить полученное значение на 100).

Например, после измерений получилось, что:

• длина одной стороны земельного надела составляет 20 м.;

• второй – 50 метров.

Вычислить площадь несложно. Следует эти значения перемножить. В данном случае площадь составляет 1 000 кв. м. или же 10 соток.

Посредством использования выписки из ЕГРН, а также специального геодезического калькулятора

Воспользовавшись выпиской из ЕГРН, можно получить координаты основных точек земельного надела (это позволит узнать его габариты). Для этого следует:

• запустить соответствующий геодезический калькулятор;

• воспользовавшись справочником, определить подходящую систему координат;

• ввести полученные из выписки координаты всех точек;

• произвести расчет.

Через некоторое время на мониторе отобразится таблица. В ней будет представлена информация о том, на каком расстоянии находятся указанные точки. Все указывается в метрах.

Следует учитывать, что результаты, полученные с помощью такого способа, имеют определенную погрешность. Именно поэтому для заполнения документов их использовать не стоит.

Самостоятельное определение размера участка

Данный метод можно задействовать в случае, если человек не планирует передавать информацию в официальные инстанции. Например, этот способ используется, чтобы сделать разметку огорода. Для оформления документации следует привлекать геодезиста, у которого есть в наличии разрешение на проведение подобных работ:

• Самостоятельно стоит определить форму земельного надела. Если допустить ошибки, это отразится на итоговом результате.

• Установить колья в углы.

• Колышки по периметру стоит соединить посредством использования плотной нити или веревки.

• Произвести замеры веревок.

• Длину следует умножить на ширину.

Большинство наделов имеют форму прямоугольника. Когда форма участка нестандартная, специалисты советуют разделять ее на различные геометрические фигуры. При этом расчеты стоит выполнять так:

• Треугольник: стоит перемножить стороны прямого угла, полученное значение разделить на 2.

• Прямоугольник, у которого неправильные стороны: в этом случае нужно измерить длину каждой диагонали, сложить их; полученное значение необходимо умножить на синус одного из углов, которые образуются при пересечении диагоналей.

Измерять длину и ширину можно и шагами. Важно учитывать, что длина одного шага составляет примерно 0,7 метра. Но в этом случае погрешность будет довольно большой.

Вывод

Установить размеры земельного надела можно несколькими способами. Наиболее точный – по кадастровому номеру. Эту информацию можно использовать для заполнения документации.

Сегодня есть несколько эффективных льготных программ жилищного кредитования. Но среди всеобщего числа выделяется именно «семейная ипотека».

Ранее говорили, что семейную программу закроют летом текущего года. Но В. В. Путин учел пожелания людей и поручил продлить ее еще на шесть лет (до 2030 года). Он отметил, что важно сохранить и основные условия.

Не менее выгодные условия и на перекредитование ипотечного кредита, подготовленного специально для семейных пар с малышами. Но перед тем как воспользоваться этим предложением, стоит ознакомиться с особенностями программы, условиями ее получения. Заранее следует узнать, кому доступно это предложение.

Особенности «семейной ипотеки» и рефинансирование для семейных пар с детьми

Специально для потенциальных заемщиков, у которых есть малыши, подготовлена льготная программа «семейная ипотека». Воспользовавшись ею, можно получить определенное количество средств на приобретение жилья под выгодный процент. В рамках этой программы кредитования средства предоставляются на приобретение жилья в строящемся доме или же на возведение частного домовладения.

Рефинансирование ранее полученного ипотечного кредита для семейных пар с ребенком – отдельный вид кредитования. Суть его заключается в том, что семья оформляет другой жилищный займ, чтобы погасить ранее полученный. При этом кредитуемое лицо может рассчитывать на получение более выгодных условий.

Рассмотрим пример:

Ранее семья оформила ипотечный кредит со ставкой в 12%. Платежи пара вносила своевременно, но через некоторое время в семье появился малыш. У заемщика появляется возможность рефинансировать ранее оформленную ипотеку, воспользовавшись господдержкой. В результате, ставка снизится примерно до 6%. Чтобы воспользоваться этим предложением, стоит выполнить несколько ключевых условий.

В каких случаях доступно перекредитование ипотечного кредита для семей с ребенком?

Это предложение доступно лишь для тех семей, которые родили ребенка после 01.01.2018 года. Действует предложение до 30.06.2024 года, хотя Президент РФ поручил правительству продлить срок его действия. Если же у семейной пары появился ребенок с инвалидностью (документально должно быть подтверждено), воспользоваться этой программой можно до 2027 года.

Когда потребность в рефинансировании возникла у семьи, которая проживает в одном из населенных пунктов Дальневосточного округа, ставка будет 5%. Для остальных российских регионов – 6%.

Проживающие в столице, Питере, Ленобласти или Подмосковье получают не более 12 000 000 рублей. Во всех остальных регионах эта сумма меньше в 2 раза (примерно 6 000 000 рублей). Срок рефинансирования – не более тридцати лет.

Льготное перекредитование доступно лишь в случае, если семейная пара покупала жилой объект у девелопера. Это правило не распространяется на Дальневосточный округ. Здесь допускается рефинансирование ипотечного кредита, взятого ранее для покупки «вторички». Чтобы ознакомиться с ключевыми моментами, можно прочитать информацию из ПП №1711.

Какие требования предъявляются к заемщикам для перекредитования «семейной ипотеки»?

В перечень включены следующие:

• наличие российского гражданства;

• возраст – 18-70 лет;

• стаж работы (официальное подтверждение) – 12 месяцев и более;

• обязательное условие – наличие постоянной прописки.

Не менее важно, чтобы у ребенка было гражданство РФ. В выданном ведомством свидетельстве о рождении малыша именно заявитель должен быть вписан как отец (мать).

Для фин. учреждения следует подготовить определенный перечень документов:

• заявление (форму можно отыскать на официальном сайте выбранной кредитной организации);

• паспорт получателя кредита;

• свидетельство о рождении малыша;

• кредитное соглашение;

• справка, в которой отображен остаток долга;

• копия трудовой;

• официальная справка, которая подтверждает наличие постоянного дохода;

• документы на приобретенное с помощью ипотеки жилье.

Обязательно необходимо пригласить независимого эксперта, который повторно проведет оценку жилья и подготовит отчет. Старый документ не подходит, поскольку он действует не более полугода. Если у малыша инвалидность, это нужно подтвердить. Для этих целей можно подготовить заключение МСЭ.

Главные моменты

Перекредитование для семейных пар с ребенком – возможность снизить финансовую нагрузку. Ведь годовой процент в этом случае снижается до 5-6%.

Важно учитывать, что максимально возможная сумма для столичных регионов составляет около 12 000 000 рублей, для всех остальных – не более 6 000 000 рублей. Перекредитования выгодно, если погашена меньшая часть задолженности.

Человек не всегда располагает достаточным количеством средств, чтобы приобрести жилье. Некоторые обращаются к родственникам, еще одни – в кредитную организацию. Но не все готовы пользоваться данными способами. Именно поэтому не так давно девелоперы запустили уникальную опцию – рассрочка. Перед тем как воспользоваться этим предложением, стоит ознакомиться с некоторыми важными моментами.

Беспроцентная рассрочка от девелопера

С каждым годом численность строительных компаний увеличивается. Чтобы привлекать клиентов, они используют множество способов: различные скидки, льготные ипотечные кредиты с господдержкой, трейд-ин, рассрочка.

Последний вариант – это возможность внесения определенной суммы (установленная стоимость квартиры) в несколько этапов. Изначально клиент переводит первоначальный взнос (в размере 10-80% относительно указанной цены). Оставшаяся сумма выплачивается в течение установленного срока. Так как в этом случае кредитором является девелопер, посещать финансовое учреждение не нужно.

Какие виды рассрочки на приобретение новостройки доступны?

Различные строительные компании предлагают немало видов рассрочек. Некоторые застройщики, чтобы привлечь больше клиентов, предлагают сразу несколько разновидностей для разных ЖК или же корпусов. Рассмотрим это более детально и с примерами.

Питерский застройщик занимается продажей коммерческих и жилых объектов недвижимости. Выбирая определенный проект, можно ознакомиться с доступными вариантами. К примеру, в комплексе «Bakunina 33» сейчас продаются квартиры в рассрочку. Это предложение доступно до марта следующего года. Чтобы воспользоваться этим предложением, следует внести первый взнос в размере 30% и более от стоимости жилья. В некоторых случаях стройкомпания предоставляет скидку на первоначальный взнос (ее размер – 10%). Еще один объект этого застройщика – «Северная корона Apartments». Здесь продают апартаменты в рассрочку. Она предоставляется на 36 месяцев. Первоначальный взнос – не менее 30%.

Застройщик «ЮгСтройИнвест» предоставляет возможность покупки жилья в ЖК «Российский» в рассрочку. Это предложение действует до окончания строительных работ. Но вот размер первого взноса – от 70%.

Девелопер ФСК возводит сразу несколько объектов. Он предоставляет рассрочку с возможностью внесения платежей каждый месяц или же ежеквартально. Срок рассрочки – от 1 месяца до двух лет.

Чтобы узнать, какие застройщики работают в том или ином регионе, какие виды рассрочки они предлагают, можно воспользоваться соответствующим сервисом на «Яндекс.Недвижимости». Изначально стоит определиться с регионом и отметить потребность в рассрочке.

Более выгодные условия застройщик предоставляет в случае, если реализация проекта началась не так давно.

Рассрочка и ипотечное кредитование: основные отличия

У рассрочки, а также ипотечного кредита есть несколько общих черт: наличие первоначального взноса, поэтапное внесение оплаты. Но есть и немало отличий. Для того чтобы сделать выбор в пользу определенного варианта, стоит изучить их преимущества, недостатки:

• Временные рамки. Максимальный срок, на который застройщики предлагают рассрочку, — четыре года. Ипотечный кредит – от 5 до 30 лет.

• Величина переплаты (проценты). Большинство девелоперов готовы предоставить беспроцентную рассрочку. Процентная ставка вводится в случае, если срок превышает 12 месяцев. Процентная рассрочка используется нечасто.

• Ставка по рыночной ипотеке достаточно высокая (свыше 18-19%). Но сейчас доступно немало льготных программ с более приемлемыми условиями. Важно учитывать, что не всем доступны столь привлекательные предложения. Они распространяются на определенные регионы и на некоторые категории граждан. За счет начисляемых финансовым учреждением процентов стоимость жилья увеличивается примерно в 1,5-2 раза. Чтобы понимать, насколько большой будет переплата, стоит воспользоваться соответствующими онлайн-калькуляторами. От полученной суммы стоит отнять ту, которая прописана в соглашении.

• Документация. Для получения рассрочки потребуется только паспорт. Чтобы получить ипотечный кредит, следует собрать довольно объемный пакет документов. В него входит не только паспорт заявителя, но и справки с места работы, копия трудовой, СНИЛС, многое другое.

• Сроки оформления. Застройщик оформляет рассрочку в течение нескольких дней (максимум – неделя). При обращении в банк ожидать необходимо несколько недель, а в некоторых случаях – месяц. Этого времени достаточно, чтобы проверить не только потенциального заемщика, но и выбранное им жилье.

• Дополнительные расходы. Пользуясь рассрочкой, никаких дополнительных затрат нет. Если же для покупки квартиры используется ипотечный кредит, то обязательно оформляется страховка.

• Возможность выбора жилого объекта. Чаще всего рассрочки предоставляют девелоперы, продающие квартиры или апартаменты в строящемся доме. Вторичную недвижимость лишь единицы готовы продавать в рассрочку. Что касается ипотеки, ее можно взять на загородный дом, квартиру, апартаменты – как на первичном, так и на вторичном рынке. Но вот условия ипотечного кредитования в последнее время становятся менее привлекательными, а количество льготных программ стремительно сокращается.

• Насколько быстро можно зарегистрировать право собственности. Как при оформлении рассрочки, так и при использовании кредитных средств человек регистрируется в жилье лишь после введения ЖК в эксплуатацию. Если пользоваться ипотекой, жилье даже после сдачи объекта находится в залоге у финансового учреждения (до полного погашения всего долга).

• Девелоперы, предоставляющие рассрочку, перестраховываются. Они передают квартиру в собственность, как только человек выплачивает все (при условии, что дом сдан).

Основные риски использования рассрочки

Главный минус – довольно большие платежи. Даже минимальная просрочка в этом случае чревата штрафами. Если же человек задерживает оплату по графику на более длительный срок, девелопер вправе расторгнуть ранее оформленное соглашение.

Изучим пример: в новостройке продается квартира за 3 000 000 рублей.

Ипотечное кредитование

Например, дом уже введен застройщиком в эксплуатацию. Именно поэтому оформляется стандартный договор купли-продажи. Пользуясь рыночной ипотекой под 19% на 20 лет, внося первый взнос (некоторые фин. учреждения устанавливают 15%), следует подготовиться к таким расходам:

• первоначальный взнос – не менее 453 тысяч рублей;

• ежемесячно в течение всего установленного срока необходимо платить 44 279 рублей.

Рассрочка

Допустим, рассрочка предоставляется на 24 месяца. Обязательное условие – внесение первого взноса в размере 30% от рыночной цены жилья. Расходы будут такими:

• 900 тысяч рублей – первоначальный взнос;

• ежемесячный платеж (на 2 года) – 87,5 тысячи рублей.

Сумма платежа при оформлении рассрочки больше в 2 раза, но вот срок небольшой. Следует учитывать, что в некоторых случаях застройщики повышают стоимость объекта, если оформляется рассрочка.

Особенности оформления рассрочки на жилой объект в новостройке

Обязательное условие – регистрация ДДУ (сотрудничество с девелопером происходит в тот момент, когда дом еще не достроен) или ДКП (приобретение квартиры после сдачи многоэтажки в эксплуатацию). Чтобы исключить возникновение сложностей в дальнейшем, в документ, который оформляется при покупке объекта в рассрочку, вносят соответствующие данные:

• стоимость выбранного для приобретения жилья;

• размер первого взноса (проценты и сумма);

• на какой период оформляется рассрочка;

• график, в соответствии с которым следует вносить платежи;

• порядок оплаты;

• штрафы, начисляемые при просрочке.

Как только покупатель выплатит все суммы, прописанные в графике, квартира переходит в его собственность. После этого необходимо посетить Росреестр с пакетом документов, оформить право владения.

Особенности внесения платежей

График включается в договор (ДДУ или ДКП). Перевод средств заемщик осуществляет на указанный счет. Если жилье приобретается в недостроенном доме, деньги поступают на эскроу-счет (это стоит проверять до подписания ДДУ).

Что более предпочтительно: ипотечное кредитование или рассрочка?

Каждый покупатель определяет самостоятельно, что для него более предпочтительно. Рассрочка – идеальный вариант для людей, заинтересованных в сокращении затрат. Но пользоваться ей следует лишь тем лицам, которые имеют в наличии достаточное для своевременного погашения долга количество средств.

Если человек заинтересован в покупке «вторички» или квартиры в определенном ЖК, где девелопер не предлагает беспроцентную рассрочку, лучше оформлять ипотеку.

В некоторых случаях комбинируют ипотечный кредит и рассрочку. К примеру, клиенты оформляют ДДУ с выгодной рассрочкой. Чтобы внести последний платеж, они берут кредит на жилье. Такой вариант не всегда выгодно использовать, ведь от банка может поступить отказ. В итоге, человеку придется экстренно искать средства, чтобы погасить долг.

Итоги

Покупка жилья в новостройке в рассрочку – возможность выгодно приобрести квартиру, минимизировав переплату. Для этого нужно вносить определенные суммы по предварительно подготовленному договору. Рассрочка привлекает еще и тем, что не нужно подготавливать большое количество документов.

Ипотечные кредиты оформляют те лица, которые не готовы вносить крупные ежемесячные платежи. Кроме того, фин. учреждения предоставляют займы не только на новостройки, но и на вторичное жилье.

Если собственник недвижимости умирает, у его наследников есть полгода, чтобы заявить свои права на имущество усопшего. В ином случае жилье отходит государству. Подобная недвижимость обретает статус выморочного имущества. Что происходит с недвижимостью, у которой нет официальных наследников? Можно ли вернуть ее, если все сроки вступления в наследство вышли?

Когда недвижимость получает статус выморочной

Жилье получает подобный статус, когда у умершего собственника нет наследников либо они были по каким-то причинам исключены из завещания. В частности, речь идет о тех, кто не платит алименты на своих детей.

Аналогичная ситуация складывается, когда наследник недвижимости не обращается для оформления права собственности к юристу в течении полугода с момента гибели прежнего владельца жилья. Статья 1117 гражданского кодекса РФ регламентирует данный момент. Иногда жилье получает статус выморочного, если все возможные наследники отказались, его никому не удалось передать.

Данный термин относится не только к жилым квартирам, но и к коммерческой площади, интеллектуальной собственности, земельным наделам и акциям. Например, выморочным имуществом может считаться право на литературное произведение. После смерти человека, у которого нет наследников, государство становится обладателем не только его имущества, но и задолженностей. Законодательство подразумевает, что они будут погашены за счет ценных вещей покойного или продажи его недвижимости. Именно поэтому имущество может быть выставлено на торги, выручка от которых пойдут в уплату долгов. Статья 1151 гражданского кодекса является нормативным документом по выморочному имуществу.

Когда следует вступать в наследство?

В день выдачи свидетельства о смерти должны быть решены вопросы о том, кто является наследником и кому должно перейти имущество усопшего. Имущество могут признать выморочным уже в этот день.

Наследники могут заявить о правах на жилье и прочее имущество на протяжении полугода с момента выдачи свидетельства. Иначе вся собственность покойного отойдет государству. Земельные участки, промышленные помещения и коммерческая недвижимость также могут быть переданы государственным органом, власть не имеет возможности отказаться от подобного имущества, которое может находиться в ужасном состоянии.

Наследники должны обратиться к нотариусу, чтобы вступить в наследство. Если они не сделают это в течение полугода, имущество, которое они могут получить, получит статус выморочного и отойдет государству. Это может произойти даже в тех случаях, когда наследник пользуется имуществом покойного. Спустя 6 месяцев придется обращаться в суд, чтобы восстановить свои права.

Как наследуется выморочная недвижимость?

Если государственные органы уже начали процесс присвоения выморочного жилья, наследники имеют право обратиться к нотариусу, чтобы зафиксировать возможность вступления в наследство. Им необходимо выполнить это в течение полугода с момента гибели своего родственника.

Если родные не успели своевременно обратиться к нотариусу, им нужно будет обратиться в суд, чтобы доказать свое право собственности. Для начала понадобится указать причину, по которой переоформление не было выполнено своевременно. Среди них может быть:

• командировка;

• необходимость прохождения длительного лечения;

• нахождение в местах отбывания наказания;

• другие причины.

Если речь идет о судебном разбирательстве, истец должен будет предоставить доказательную базу, подтверждающую, что он не мог произвести переоформление по действительно весомым причинам. Иск нужно будет представить в районную судебную инстанцию, расположенную рядом с объектом наследования.

Истец может лично принимать участие в судебном разбирательстве, а может отправить на суд представителя. Если судебная инстанция подтверждает права наследника, ему необходимо будет обратиться к нотариусу, чтобы вступить в право пользования имуществом. Иногда суд принимает решение о выплате компенсации, например, если имущество уже было продано.

Как оформить такую недвижимость?

Правила передачи имущества в собственность государства значительно отличается от порядка оформления у физлиц. Они указаны в инструкции, созданной Министерством финансов РФ. Государственные органы действуют следующим образом:

• Представители Росимущества получают документы, позволяющие унаследовать имущество.

• Производится проверка имущества и определяется его цена на рынке.

• Выморочное имущество направляется на публичный аукцион, где может быть выкуплено или сдано в аренду. Промышленную недвижимость не разыгрывают на торгах.

Информация о том, что какая-то недвижимость осталась бесхозной, поступает в местное подразделение Росимущества от представителей ТСЖ, УК или иной компании, контролирующей оплату услуг ЖКХ. Эта организация первой заметит отсутствие платежей.

Можно ли стать владельцем имущества, которое было признано выморочным?

Имущество россиян, которое было изъято в силу определенных причин, а также признанное выморочным, продается на публичном аукционе. Речь идет о квартирах, земельных участках, машинах и т. д.

Все лоты выставляются на торгах по стоимости меньше рыночной. Запрещено вносить предоплату за жилье при покупке на таких торгах, поскольку она не гарантирует выигрыша того или иного лота. Если законный наследник объявился слишком поздно, и выморочное имущество уже было реализовано на торгах, он имеет право на получение компенсации от государства.

Новый владелец собственности, купивший ее на аукционе, не обязан разбираться с наследниками. В данном случае всю ответственность несет государство. Изъять купленное на торгах жилье нельзя.

Что такое выморочное имущество?

Под этим термином понимают ценные вещи усопшего без наследников, а также имущество, от которого наследники отказались по каким-либо причинам. Если за полгода вопрос с тем, кому должно отойти наследство, не был решен, имущество переходит в собственность государства.

Местные муниципальные власти могут принимать решение о том, как поступить с этим имуществом – реализовать его на аукционе или же предоставить в аренду путем оформления соглашения социального найма. Если наследники объявляются по истечении сроков, они могут претендовать на денежную компенсацию.